▲이장주 변호사 (법무법인 영진)

1. 전세금 반환 보증이란

전세가 끝났는데도 집주인이 전세보증금을 돌려주지 않을 경우 보증기관(보험사)이 대신 전세금을 내주는 보험이다. 전세계약 종료 후 1개월 동안 정당한 사유없이 임대인으로부터 전세보증금을 돌려받지 못하거나 전세 목적물이 경매가 진행되어 보증금을 반환받기 어려운 경우 전세금의 반환을 보증하는 것이다. 즉 집주인이 경제적 문제로 인해 은행 대출금 이자를 연체하다 집이 경매로 넘어간다면, 전세금을 손해보거나 받지 못하는 경우도 있어 문제가 된다. 전세금 반환보증은 위와 같은 경우 경매가 되어도 전세 보증금을 돌려받지 못하는 전세 세입자의 재산을 보호하는 역할이 크다. 전세금 보장보험은 경매로 전세보증금을 돌려받지 못하는 피해 발생 시 세입자의 전세보증금을 대신 돌려주고 이후 보험사가 집주인에게 보증금을 받아내는 방식이다.

2. 이용추세

이 보험은 2013년 9월에 출시되었는데 그 당시에는 가입건수가 451건, 금액은 765억원에 그쳤는데 지난 해에는 43,918건, 9조4931억원에 달하는데 이는 전년의 2배로 급증한 수준이다. 올해도 가입증가가 예상된다. 이러한 가입증가 추세는 최근 몇 년간 전세를 끼고 여러 채의 집을 사는 소위 “갭투자”가 유행하면서 집값이 떨어질 경우 갭투자자들이 보증금을 돌려주시 못할 수 있기 때문이다. 특히 정부의 강도 높은 부동산 규제와 함께 입주물량 증가로 세입자을 구하지 못하는 역전세난까지 겹치고 있다.

3. 가입시기 등
 

전세보증에 가입하기 위해서는 신규전세계약의 경우 계약서상의 잔금지급일과 전입신고일 중 늦은 날로부터 전세계약기간의 2분의 1일 지나기 前, 갱신계약일 경우 전 전세계약기간 만료일 1개월 전부터 갱신 후 전세계약기간의 2분의 1이 경과하기 前까지 신청이 가능하다. 

보증료는 분납이 가능하며 보증기간은 보증서 발급일로부터 전세계약 기간만료 후 1개월까지이다. 전세금반환보증보험 가입시 해당 보험료는 세약공제 대상이 된다.

4. 개선된 제도내용

전세금 반환보증은 2018년 2월 1일부터 제도가 개선되었다. 개선된 내용은 아래와 같다.

1. 보증가입시 집주인의 동의절차가 폐지되었다. 대신 보험가입 후 보증기관에서  임대인에게 임대차보증금반환 채권을 양도했다는 양도통지서를 보내는 절차로 변경되었다.

2. 보증가입소요기간이 10일 이상 소요되었는데 최대1일로 단축되었다.

3. 보증금한도가 기존 수도권 5억, 수도권외 4억에서 수도권 7억, 수도권외 5억으로 상향되었다. 

4. 단독, 다가구주택의 보증가입조건이 완화되었다. 전세목적물에 임차인보다 먼저 설정된 저당권과 먼저 입주한 세입자 보증금을 합한 금액을 선순위 채권이라고 하는데 이 선순위 채권 비율이 60%에서 80%로 상향되었다.

5. 부부합산 연소득이 4천만원이하이거나 다자녀, 저소득, 노인부양, 신혼부부 등 사회배려계층의 보증료 할인율을 30%에서 40%로 상향되었다.  

5. 가입시 필요서류

가. 보증신청서

나. 주민등록등본 및 신분증사본(개인),

   사업자등록증사본(개인사업자)

   사업자등록증사본, 법인등기부 등본(법인)

다. 확정일자부 임대차계약서 사본

라. 임대차보증금 수령 및 지급확인서류

마. 부동산등기부등본 및 전입세대열람내역(단독, 다가구의 경우 건물전체에 대한 전입세대

   열람내역제출)

바. 건축물대장(단독, 다가구의 경우)

사. 개인정보제공동의서

아. 임대차보증금반환보증 확약서(주책임대차보호법 적용받지 않는 법인 임차인제외)

자. 임대인 또는 공인중개업자가 확인한 임대차목적물에 대한 타 전세계약체결내역 확인서

   (단독, 다가구의 경우)

차. 기타 기관에서 요구하는 서류